Il s'agit du Tribunal judiciaire (article R. 143-7 du CRPM) du lieu de situation du bien préempté. Pour le saisir, le recours à un avocat est obligatoire. Celui-ci rédigera une assignation, qui demandera l'annulation de la décision de préemption, et qui sera délivrée à la SAFER par un huissier.
Le recours contre une décision de préemption de la Safer se fait auprès du tribunal judiciaire du ressort du bien concerné, auquel vous pouvez demander de prononcer la nullité de la décision.
Vous pouvez exercer un recours contre la décision de préemption devant le tribunal Administratif. Toutefois, ce recours n'est pas suspensif, mais vous pouvez l'accompagner d'un référé en suspension pour faire suspendre la décision du juge des référés en cas de contestation sérieuse sur la légalité.
Le risque d'une préemption est-il élevé ? Selon les chiffres de la SAFER, en 2020, la SAFER a réalisé 1 240 préemptions soit seulement 0,4% des 322 400 projets de vente qui lui ont été notifiés ! Le risque d'une préemption est donc en réalité très faible.
Informer la Safer est obligatoire pour les cessions entre vifs conclues à titre onéreux, telles que les ventes, les apports ou les échanges, ainsi que pour les donations, et ce, lorsque l'opération porte sur les biens ou droits mobiliers ou immobiliers suivants : biens ruraux, terres, exploitations agricoles ou ...
Il s'agit du Tribunal judiciaire (article R. 143-7 du CRPM) du lieu de situation du bien préempté. Pour le saisir, le recours à un avocat est obligatoire. Celui-ci rédigera une assignation, qui demandera l'annulation de la décision de préemption, et qui sera délivrée à la SAFER par un huissier.
À noter que différentes dépenses additionnelles devront être assumées par l'acheteur, cela comprend notamment les frais d'intervention de la Safer (entre 6 et 12 % du prix d'acquisition), les honoraires du notaire et les frais de mutation.
La résiliation pour faute du fermier :
411.31 du Code rural. le propriétaire devra donc saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux s'il justifie que le fermier n'a pas payé son fermage ou compromet la bonne exploitation des fonds.
La SAFER est un organisme privé, doté d'une mission de service public, qui contrôle qui peut acheter le foncier ainsi que les prix des transactions. Toute vente portant sur un immeuble agricole (terrain, bâtiment, maison) doit faire l'objet d'une notification à la SAFER sous peine de nullité de la vente.
En principe, en l'absence de fermier ou de préemption de la part de l'Etat ou des collectivités, la Safer dispose d'un droit prioritaire sur l'achat des terres agricoles.
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu'il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans.
La mairie peut exercer son droit de préemption pour réaliser un aménagement urbain d'intérêt général : la création de logements sociaux, la construction d'équipements collectifs ou une opération de renouvellement urbain par exemple.
Pour cela, il faut vérifier le PLU (plan local d'urbanisme) ou le POS (plan d'occupation des sols), consultables dans la mairie de votre commune. Ces documents vous permettent de déterminer si votre voisin peut vous céder à la vente une partie de son terrain.
Aussi, il appartient au notaire rédacteur ou, dans le cas d'une cession de parts ou d'actions de société, au cédant de parts sociales de s'assurer que l'obligation d'information de la Safer est respectée.
La Safer assure un rôle de conseil et d'aménagement et de rationalisation des propriétés. Elle optimise la transmission des biens (valeur réelle, sécurité juridique, mise en conformité, accompagnement du projet…).
Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) ont un droit de préemption qui leur permettent d'acheter en priorité un bien agricole ou rural pour le revendre à un agriculteur.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare.
De manière générale, investir dans une terre agricole présente une rentabilité modeste située entre 1 et 3% selon les cas mais il faut également inclure les plus-values de revente. Le loyer ou le “fermage” à l'hectare varie entre 150 et 220 euros par an. La rentabilité se situe donc autour de 2% l'année.
Le prix du m2 d'un terrain agricole augmente petit à petit depuis 20 ans. Depuis 1995, la valeur de ce type de bien a doublé. Elle est passée de 3 000 euros par hectare à 6 000 euros en moyenne en 2015.
Quels sont nos droits pour récupérer ce terrain? Vous devez, avec votre sœur, exercer une action en revendication devant le tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation du terrain tendant à la restitution de cette parcelle. C'est à vous de prouver votre droit de propriété (art. 1315 du Code civil).
En effet, à défaut de contrat écrit, le bail rural est alors établi verbalement. Récupérer un terrain agricole loué sans bail revient à lutter contre un bail rural verbal. Ce dernier vaut, normalement, pour neuf ans selon les clauses établies par la Commission Consultative des Baux Ruraux.
Avant de reprendre une terre agricole ayant fait l'objet d'un bail de fermage, le propriétaire doit attendre l'expiration de la durée de contrat initiale et donc des 9 ans. Il devra alors notifier le congé du preneur 2 ans à l'avance du renouvellement par le biais de son huissier.
Le mode de décision des Safer est caractérisé par une large concertation (avis du comité technique départemental, décision du Conseil d'administration) et par un contrôle de l'État.
Zone polyculture : la superficie du bien doit être supérieure à 2500 m². Zone d'élevage : la superficie doit être plus grande que 2500 m². Zone viticole : la superficie doit être supérieure à 1000 m². Zone maraîchère : la superficie doit être supérieure à 1000 m².
Un achat immobilier étant une vente comme une autre, la loi ne vous contraint aucunement à avoir recours à un notaire. Légalement parlant, il est tout à fait possible de régler une vente sous seing privé, et donc de conclure un achat immobilier sans notaire.