Avant de reprendre une terre agricole ayant fait l'objet d'un bail de fermage, le propriétaire doit attendre l'expiration de la durée de contrat initiale et donc des 9 ans. Il devra alors notifier le congé du preneur 2 ans à l'avance du renouvellement par le biais de son huissier.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail rural doit envoyer un congé au preneur, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), 18 mois au moins avant l'expiration du bail. Le congé doit mentionner un motif justifiant le non-renouvellement du bail.
Si vous achetez des parcelles louées pendant le cours du bail et que vous souhaitez récupérer ces terres au terme des 9 ans, vous devrez donc obligatoirement obtenir une Autorisation d'exploiter. En effet, vous ne pourrez pas bénéficier du régime de la Déclaration car vous détiendrez ces terres depuis moins de 9 ans.
La résiliation d'un contrat de bail rural peut être faite soit par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou bien par voie judiciaire. Cependant, le bailleur et le locataire peuvent mettre fin au contrat à l'amiable.
Informer la Safer est obligatoire pour les cessions entre vifs conclues à titre onéreux, tels que les ventes, les apports ou les échanges, ainsi que pour les cessions à titre gratuit, telles que les donations lorsque l'opération porte sur les biens ou droits mobiliers ou immobiliers suivants : biens ruraux, terres, ...
Le fermage à l'hectare est obtenu en multipliant le total de points attribués (70 points maximum) par la valeur du point (2,044 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, le fermage des meilleures terres du département (hors estives) ne pourra excéder 143 euros par hectare et par an.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare. Des évolutions qui s'avèrent néanmoins contrastées selon les régions.
En effet, à défaut de contrat écrit, le bail rural est alors établi verbalement. Récupérer un terrain agricole loué sans bail revient à lutter contre un bail rural verbal. Ce dernier vaut, normalement, pour neuf ans selon les clauses établies par la Commission Consultative des Baux Ruraux.
La SAFER est en principe prioritaire dans l'acquisition et la revente des terres agricoles. Elle est obligatoirement informée de la vente des terrains agricoles ou de 100% des parts sociales de la société agricole.
Le paiement intervient aux échéances spécifiées dans le bail, les plus courantes : 11 mai et 11 novembre. La date ainsi fixée est impérative, et le bailleur pourrait faire courir des intérêts immédiatement après, indépendamment d'une mise en demeure.
La Safer pourra préempter les terres et les dépendances de l'exploitation mais elle ne pourra pas exercer son droit de préemption sur la maison car celle-ci est indépendante du lieu d'exploitation.
L'indemnité est versée à l'exploitant du fait de son éviction de tout ou partie de son exploitation. Elle est versée directement à l'exploitant quelle que soit la valeur des terres exploitées.
Le prix d'un bail agricole varie en fonction du département dans lequel il se trouve ainsi que la qualité et le rendement des terres auquel il appartient. A titre indicatif, on compte environ entre 92,95 et 140,78 €/ha par an pour les bonnes terres en Charente entre 20,31 et 52,04 €/ha par an pour les moins bonnes.
Louer un champ en tant que particulier ou professionnel. Comme pour la location d'un terrain, la location d'un champ peut se faire aussi bien par un particulier que par un professionnel. La réglementation applicable varie alors selon les situations.
Ses missions : aménager les structures des exploitations agricoles et forestières, favoriser l'installation des jeunes. protéger l'environnement, les paysages et les ressources naturelles. accompagner le développement de l'économie locale.
Le propriétaire n'a pas à attendre la fin du bail pour vendre les terres louées. La vente peut être réalisée dans le cadre d'un bail de 9 ans, d'un bail à long terme, du bail initial ou renouvelé. La seule précaution consiste à respecter le droit de préemption du preneur en place.
Si vous mettez un terrain agricole gratuitement à disposition de quelqu'un, ou s'il n'est utilisé que pour des loisirs, il n'y a pas de bail à ferme. Vous pouvez aussi convenir d'une occupation précaire, mais vous devez alors expressément préciser dans le contrat que la loi sur le bail à ferme n'est pas d'application.
Prouver l'existence du bail verbal
La preuve de l'existence du bail peut être apportée par tous moyens : échanges entre bailleur et fermier (e-mails, courriers…), quittances de fermage ou talons de chèques, relevés de compte bancaire, témoignages de voisins, etc.
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu'il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans.
Des frais de dossier d'un montant de 400 € HT sont demandés, une fois en début de convention ; l'enregistrement est gratuit. Qu'est-ce qu'un bail Safer ?
Le meilleur moyen de conclure une bonne affaire en ce qui concerne la vente de votre bien consiste à contacter des professionnels via une agence immobilière spécialisée. Du fait de leur réseau de contacts et surtout de leur expertise, ils sauront facilement donner de la visibilité à votre corps de ferme.
Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare (6260 euros par hectare pour les grandes cultures, à +0,6% et 3690 euros par hectare pour les zones d'élevage bovin en hausse de 1,7%).
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2022 est de 113,89 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2022 à 110,26. La variation de l'indice national des fermages 2022 par rapport à l'année 2021 est de 3,55 %.
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2021 est de 112,31 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2021 à 106,48. La variation de l'indice national des fermages 2021 par rapport à l'année 2020 est de 1,09 %.