La valorisation d'un fonds de commerce peut être basée sur le chiffre d'affaires, avec une fourchette de valeur calculée à partir de ce dernier. Les bilans des trois dernières années sont nécessaires pour calculer la moyenne du chiffre d'affaires et estimer la valeur du fonds.
Appliquer la marge commerciale souhaitée
Prenons un exemple. Si vous souhaitez appliquer une marge de 60 % sur le coût de revient de 100 €, vous calculerez le prix de vente comme ceci : Prix de vente HT = Coût de revient x (1 + marge) = 100 € x (1 + 0,60) = 160 €.
Un prix de vente peut être fixé en combinant plusieurs méthodes : par rapport à un taux de marge ou au coût de revient, par rapport à la concurrence et par rapport aux impacts psychologiques .
Calcul de la valeur locative (formule)
Exemple : Une grande surface de 5000 m² dont le tarif catégoriel est de 318 € / m². La parcelle d'assise de la grande surface est affectée d'un coefficient de localisation de 1,10. La valeur locative du local commercial est égale à : 5000 x 318 x 1,10 = 1 749 000 €.
Grandes villes (Paris, Lyon, Marseille) : Entre 30 € et 300 € le m² par an, voire plus dans des secteurs très prisés. Villes de taille moyenne : Entre 15 € et 50 € le m² par an. Zones rurales ou moins attractives : Entre 5 € et 20 € le m² par an.
La formule simple pour évaluer un bien immobilier commercial selon la méthode du coût est la suivante : Valeur du bien = Coût de remplacement/reproduction – Amortissement + Valeur du terrain . Les investisseurs immobiliers peuvent utiliser ce calcul pour connaître les caractéristiques spécifiques d'un bâtiment sans trop dépendre des comparables du marché.
Les locaux dits de référence servent de point de comparaison pour les locaux à évaluer. Pour calculer le tarif au mètre carré, il faut prendre en compte la valeur locative des locaux de référence, c'est-à-dire un loyer moyen théorique au mètre carré fixé par la commune en fonction de différentes estimations.
L'expertise d'un agent immobilier qualifié est essentielle pour déterminer avec précision la valeur marchande de votre local commercial. Que votre objectif soit de vendre ou de louer, l'évaluation d'un local commercial ne peut se faire qu'avec une analyse approfondie.
Comment calculer le prix au pied carré
approche par les coûts
Ici, on calcule le coût approximatif d'un bien immobilier commercial en se basant sur le coût de construction d'un bâtiment similaire sur le même terrain. La formule est la suivante : valeur du terrain + (coûts de construction – amortissement) = valeur du bien .
Les stratégies premium, de pénétration, d'économie et d'écrémage sont les piliers de la stratégie de prix. Les stratégies de prix présentées ci-dessous sont des appoints de ces 4 principales manière d'établir le prix de vente d'une offre.
Les méthodes de tarification axées sur les coûts comprennent la tarification au prix de revient majoré, la tarification par marge et la tarification basée sur le rendement cible . En revanche, les méthodes de tarification axées sur le marché comprennent la tarification basée sur la valeur perçue, la tarification basée sur la valeur, la tarification au prix courant, la tarification différentielle et la tarification aux enchères.
Calcul du prix de vente : la formule classique
Prix de vente HT = coût de revient HT + marge commerciale. Le coût de revient HT est le total des coûts directs (matières premières, salaires, etc.) et indirects (loyer, marketing, énergie...). On parle aussi de coût unitaire.
La formule de calcul du prix de vente
D'après l'article R123-178 du Code du Commerce, la valeur vénale d'un local commercial, doit être le prix à acquitter, dans les conditions normales du marché. Si les locaux sont occupés, ils seront donc plus chers. La valeur des murs correspond généralement à 10 fois le loyer annuel net hors taxes.
Quel que soit le fonds de commerce en question, la méthode des barèmes est l'approche la plus classique. C'est celle retenue par l'administration fiscale. La consultation des barèmes vous permet d'obtenir une estimation globale sur la valeur du fonds de commerce.
Le calcul basé sur le chiffre d'affaires, qui va reprendre l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE) de votre affaire, c'est-à-dire la différence obtenue en prenant votre chiffre d'affaires déduit des charges, des achats et des frais. L'usage veut que l'on multiplie par 3 l'EBE pour obtenir la valeur du fonds de commerce.
prix au pied carré = prix / superficie (ft²)
Ventes par pied carré
Le chiffre d'affaires par mètre carré correspond au revenu moyen de votre magasin par mètre carré de surface de vente, incluant les espaces non dédiés à la vente comme la réserve, les cabines d'essayage et les zones de réception. Pour le calculer, divisez votre chiffre d'affaires par la surface totale de vente de votre magasin .
Le prix moyen du m² pour des locaux commerciaux est parmi les plus bas avec 340€/an. La fourchette basse est de 133€ et haute de 843€. C'est ainsi l'arrondissement dont les prix au m² pour du local commercial sont les plus homogènes.
Commencez par diviser le revenu locatif annuel net du bien par votre estimation de la valeur du bâtiment, basée sur les ventes de biens similaires dans le secteur . Vous obtiendrez ainsi votre taux de capitalisation, c'est-à-dire votre taux de rendement. Ensuite, divisez votre résultat d'exploitation net par ce taux.
Les murs commerciaux sont le local dans lequel on va exploiter le fonds de commerce. Souvent, les murs commerciaux n'appartiennent pas à l'entreprise mais à un propriétaire, qui va louer le local commercial. La personne, morale ou physique, qui exploite le fonds de commerce, est donc locataire des murs commerciaux.
Le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Pour les logements classés F ou G, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer par rapport au précédent locataire pour un bail conclu, reconduit ou renouvelé depuis le 24 août 2022 (pour l'hexagone).
La méthode pour calculer le prix du m² d'un bien immobilier
Prenons un autre exemple avec un appartement de 100 000 € et une superficie de 75 m². Le calcul du prix au mètre carré serait le suivant : 100 000 € ÷ 75 m², ce qui équivaut à 1333,33 €/m².
Exemple de calcul : Si votre maison est estimée à 300 000 € et que sa surface habitable est de 100 m², le prix au mètre carré sera de 300 000 € ÷ 100 m² = 3 000 €/m². Ce calcul est utile pour estimer la valeur d'un logement en fonction des prix observés dans le quartier ou dans la ville.