Comment prouver la vétusté ? La vétusté se prouve par la comparaison de l'état des lieux de sortie avec l'état des lieux d'entrée, mais tient aussi compte de la date à laquelle l'élément d'équipement a été mis en service.
La définition de la vétusté
En droit, « la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. ».
Un locataire qui resterait 5 ans dans le logement apporterait donc une usure normale totale de 70 %. Si le propriétaire évalue le montant des travaux à 2 000 € (qu'il doit justifier par un devis), le locataire aura donc à sa charge 2 000 – 70 % = 600 €.
Une grille de vétusté est un tableau qui définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué (cf Décret d'application n°2016-382) : une durée de vie théorique. des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.
Les dommages causés par la vétusté : État d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement restent à la charge du propriétaire.
Les dégradations liées à l'usure normale du temps ne sont pas de la responsabilité du locataire. Les travaux de peinture seront donc à la charge du propriétaire bailleur.
La grille de vétusté de l'OPAC indique une franchise d'un an puis un taux d'abattement annuel de 15%, avec une part résiduelle de 10% pour le locataire. Donc après 5 ans, l'usure naturelle est nulle la 1ere année puis 4 x 15% pour les 4 années suivantes, soit 60% au total.
Le coefficient de vétusté ne doit pas dépasser les 20 % à 30 %. Ainsi, si le taux de vétusté annoncé est de 40 %, la valeur de reconstruction sera de 400 000 x (100 % – 40 %), soit 240 000 euros. Votre seconde indemnisation sera ensuite plafonnée à 30 % de la valeur du bien, soit 120 000 euros.
A l'état des lieux de sortie en 2019, le robinet est cassé, sa valeur à neuf pour un remplacement est de 200€. Les 4% correspondent à l'abattement par année dans la grille, les 5 ans sont calculés en retranchant la franchise de la durée de vie de l'équipement, ici 2019-2010 = 9 ans – 4 ans de franchise = 5 ans.
Refaire la peinture en cas d'usure
Le propriétaire a le devoir d'effectuer les travaux de remise en état en cas de vétusté. Dans le cas de la peinture et de l'usure des murs, si cela n'est pas lié à votre occupation, c'est bien au propriétaire d'effectuer les travaux.
Il doit par ailleurs entretenir les installations mises à sa disposition notamment : Rincer et nettoyer les corps de chauffe et tuyauteries. Remplacer les joints, clapets et presse-étoupe des robinets. Remplacer les joints, flotteurs et joints cloche des chasse d'eau.
Quel est le délai de contestation d'état des lieux ? Le locataire dispose d'un délai de 30 jours pour contester son état des lieux de sortie.
La vétusté récupérable de l'assurance selon le type d'indemnisation. L'assurance vétusté récupérable permet à l'assuré d'obtenir une indemnisation en deux parties : le coût de reconstruction de son bien, d'une part, une indemnisation selon la vétusté d'origine, d'autre part.
L'usure normale d'un logement correspond à la survenance de détériorations inévitables qui se produisent à la suite d'un usage normal prolongé. Ces détériorations d'usure normale surviennent donc uniquement au fil des années d'utilisation.
On considère que la vétusté théorique est de 1 % par an et ce à partir de la 10ème année. La vétusté s'exprime comme une fraction de la valeur à neuf représentée par le rapport entre l'âge et la durée de vie théorique du bâti.
La valeur vénale est donc le prix auquel un bien peut être vendu sur un marché donné. Elle se réfère au prix de marché de ce bien. En immobilier la valeur vénale d'un bien se référera à sa valeur marchande sur un marché spécifique du type de bien sur une région ou une ville donnée.
Pour évaluer son capital mobilier, il vaut mieux faire l'inventaire de tous les biens afin de les déclarer à l'administration fiscale en direct ou par l'intermédiaire d'un notaire. Listez les objets en indiquant leur valeur d'achat approximative. Regroupez les factures dans un même dossier pourra s'avérer très utile.
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, Alur, promulguée en mars 2014, permet de grandes avancées pour faciliter la régulation des marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives, favoriser l'accès au logement des ménages et développer l'innovation et la transparence.
Quelle est l'usure normale d'un logement ? On parle d'usure naturelle dans le cas de détériorations inévitables, qui surviennent au fil des ans. Il s'agit de changements tout simplement dus au temps, à la vétusté ou à l'usage normal d'un logement.
Recours en cas de litige
Toute contestation portant sur l'état des lieux peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. La conciliation est une démarche facultative et gratuite.
Le propriétaire est tenu de justifier de toute retenue sur le dépôt de garantie. Pour un logement individuel, le propriétaire peut déduire du dépôt toutes les sommes que le locataire lui doit à l'issue du contrat (loyers ou charges impayés, travaux, dégradations…).
Le locataire doit payer la taille et l'élagage des arbres
Concernant les extérieurs et jardins privatifs, il est rappelé que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ainsi que la taille, l'élagage, l'échenillage des arbres et arbustes.
Loyers impayés. Charges impayées. Dégradations sur le bien. Entretien courant non assuré (chaudière, jardin, cheminée...) non assuré.