Le géomètre commence par collecter l'ensemble des documents nécessaires à l'opération : titres de propriété, plans de terrain, relevé cadastral, et tout document de bornage antérieur. Ces éléments lui permettent d'obtenir une vue d'ensemble des parcelles concernées.
Le géomètre-expert se rend sur les lieux, examine les titres de propriété, rédige un procès-verbal de bornage (également appelé procès-verbal d'abornement) et procède à la pose des bornes sur le terrain. Ce procès-verbal fixe de manière définitive les limites entre les terrains concernés.
Le géomètre réalise un relevé topographique (avec un tachéomètre) et un géoréférencement. Ces deux étapes sont destinées à matérialiser les limites séparatives de chaque terrain. Une fois le bornage effectué, le géomètre remet le PV d'abornement au propriétaire du terrain ainsi qu'aux voisins.
Le plan cadastral a une valeur fiscale. Il ne fixe pas les limites de propriété. Le nom des propriétaires n'y figure pas. Pour délimiter les limites d'un terrain, vous devez faire établir un bornage par un géomètre expert.
Le bornage de deux terrains contigus est autorisé sans devoir obligatoirement faire appel à un géomètre-expert. Son avantage est qu'il limite les coûts, mais nécessite que l'entente entre les deux parties soit parfaite. Les propriétaires se mettent d'accord au préalable pour un bornage effectué en commun.
Combien coûte un bornage de terrain ? Selon l'Ordre des géomètres-experts, le coût d'un bornage de terrain est compris entre 500 et 2 000 €. Le montant des frais varie en fonction de la superficie du terrain, de la complexité du bornage et de la région.
Les propriétaires des terrains contigus doivent être présents au moment de la pose de ces repères, et les accepter.
Sur le portail Géofoncier, vous pouvez accéder en ligne au procès-verbal de bornage d'un terrain à partir d'une parcelle cadastrale. Si les données graphiques existent, l'emplacement des bornes figurent alors en superposition du plan cadastral.
Le cadastre : un outil fiscal, non juridique
Le plan cadastral propose une représentation graphique des parcelles, mais il ne garantit ni la position exacte des limites, ni la surface réelle des terrains. En cas de litige, sa valeur juridique est quasi nulle.
Il n'existe aucune « marge d'erreur » ou « tolérance » légale qui autoriserait un voisin à empiéter sur votre terrain, même d'un seul centimètre. ⚖️ Le seul document qui fait foi : le procès-verbal de bornage.
La délimitation du terrain à bâtir se fait par le placement de repères matériels, appelés bornes. Il peut s'agir de piquets, mais aussi de pierres, clôtures, arbres… Le bornage est réalisé par un expert-géomètre. Cette mesure réglementée vous donne droit de propriété.
En effet, un bornage ne présente pas de durée de validité. Il est donc indéfiniment valable, sauf en cas de modifications de terrain. Pour cela, renseignez-vous auprès du Service de la Publicité Foncière de votre ville (plus d'informations ici), anciennement Conservatoire des Hypothèques.
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Le plan de bornage vous indiquera les limites officielles d'un terrain ou d'une parcelle. Il est souvent annexé à l'acte de vente notarié. En ayant trouvé le nom du géomètre-expert intervenu sur le terrain, vous pouvez aussi contacter son cabinet pour obtenir le plan de bornage.
Comment se passe un bornage ?
Les frais du bornage doivent être partagés entre tous les propriétaires. Il arrive que l'un des propriétaires refuse de participer aux frais de bornage. S'il conteste et que sa réclamation échoue, le juge peut lui demander de payer les frais de jugement.
Si la consultation du cadastre est souvent le premier réflexe lorsqu'il s'agit de connaître les limites d'une parcelle ou d'une propriété, le bornage d'un terrain reste la seule opération qui matérialise légalement un terrain.
Obligatoirement réalisé par un géomètre-expert, le plan de bornage est un document à valeur juridique conservé par les notaires lors de la réalisation d'actes notariés (vente immobilière, division parcellaire), ou dans les archives du géomètre-expert.
Chargé du cadastre et de la fiscalité foncière. Il met à jour le plan cadastral et participe à la détermination des bases d'imposition des impôts fonciers. Il exerce dans un service ou peut être amené à se déplacer sur le terrain s'il est géomètre du cadastre.
Pour délimiter approximativement un terrain sans géomètre, vous pouvez utiliser les plans cadastraux ou les bornes existantes s'il y en a. Ces plans sont accessibles en mairie ou en ligne sur le site du cadastre. Cependant, ces délimitations n'ont pas de valeur légale en cas de conflit avec un voisin.
En cas d'incertitude sur les limites de la parcelle, il faut alors se rapprocher des propriétaires des parcelles attenantes dans le but de réaliser un bornage, matérialisé par un plan et souvent suivi de la mise en place de repères. Ce bornage devra être effectué par un géomètre-expert, enregistré auprès d'un notaire.
Le tarif d'un bornage de terrain va de 650€ à 1 000€ pour une solution à l'amiable et de 500€ à 2 000€ pour l'intervention d'un géomètre certifié. NB : Ces prix publics TTC, issus de différentes sources spécialisées, tiennent compte des standards actuels.
Si la borne ne peut être retrouvée, il devient alors nécessaire d'envisager sa remise en place. Pour cela, le propriétaire doit obtenir l'autorisation des services du cadastre et faire appel à un géomètre-expert.
La loi Lagleize prévoit la création de deux types de structures visant à accompagner la baisse du prix du foncier : Les observatoires locaux du foncier : ils doivent être mis en place avant le 1er janvier 2021 afin d'étudier l'évolution des prix dans les zones tendues.
À la différence du document d'arpentage qui dresse sur le cadastre les limites « fiscales » d'une parcelle foncière, le plan de bornage réalisé par un géomètre-expert a une valeur « juridique ». Il fixe les limites physiques légales d'une propriété et permet de retrouver celles-ci dans le temps.