Personne ne peut obliger le nu-propriétaire à vendre son bien immobilier et surtout pas l'usufruitier, puisqu'il n'est pas propriétaire des lieux. Rappelons que le nu-propriétaire détient l'abusus et à ce titre, lui seul peut engager la mise en vente du bien.
Renoncer à l'usufruit : un acte notarié est nécessaire
En pratique, on va signer chez le notaire un « acte de renonciation à l'usufruit ». Pour un logement, on règle la taxe de publicité foncière (0,715 % de la valeur de l'usufruit cédé) plus 0,1 % de contribution de sécurité immobilière.
Le nu-propriétaire peut en effet demander la cessation de l'usufruit dans le cas où l'usufruitier commettrait des abus en usant du bien, tels que la dégradation du bien, ou le défaut d'entretien entrainant un dépérissement de l'immeuble.
L'article 595 du Code civil prévoit que l'usufruitier peut vendre son droit sans avoir à demander l'autorisation des nu-propriétaire. Mais attention, c'est bien son droit qu'il peut revendre, et non l'intégralité du bien immobilier !
Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision, affirme le Code civil. Pourtant, la vente ne peut être décidée par les héritiers qu'à l'unanimité. Si l'un d'eux bloque, seul le juge peut l'imposer.
L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. L'usufruit accordé jusqu'à ce qu'un tiers ait atteint un âge fixe dure jusqu'à cette époque, encore que le tiers soit mort avant l'âge fixé.
• L'usufruitier occupe le bien
Il est exonéré d'imposition sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier, sans pouvoir déduire les charges foncières. En qualité d'occupant, l'usufruitier s'acquitte de la taxe d'habitation et la taxe foncière, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire.
C'est l'usufruitier qui est redevable des dépenses d'entretien, c'est-à-dire des dépenses utiles au maintien en bon état de l'immeuble, mais aussi des dépenses d'amélioration.
Le nu-propriétaire peut contraindre l'usufruitier à effectuer les travaux d'entretien. Si besoin, le nu-propriétaire peut effectuer ces travaux à ses frais et en demander le remboursement à l'usufruitier (même si les travaux ont été réalisés sans l'accord de l'usufruitier).
Le partage amiable suppose en principe l'accord et la présence de tous les indivisaires. Si tel n'est pas le cas et qu'un indivisaire ne se manifeste pas, un copartageant par le biais de son avocat peut le mettre en demeure, par acte d'huissier, de se faire représenter au partage amiable par une personne de son choix.
L'année de vos 70 ans, la valeur de l'usufruit s'élève encore à 40%. Elle est de 30% avant 81 ans révolus et 20% avant 91 ans révolus.
Article 619 du Code civil. – L'article 619 du Code civil dispose que « l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que 30 ans ». Ce texte, par une formulation a contrario, plafonne à trente ans l'usufruit accordé à une personne morale.
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
Dans le principe, la vente d'un bien indivis nécessite l'accord de tous les membres de cette indivision. Ils devront décider à l'unanimité, du prix de vente du bien immobilier et de la règle de partage. Cependant, si l'un des indivisaires souhaite vendre sa quote-part, il en a parfaitement le droit.
La répartition du produit de la vente est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, d'après un barème établi par l'administration fiscale. Exemple : si l'usufruitier a entre 71 ans et moins de 81 ans, la valeur de son usufruit correspond à 30 % de la valeur du bien et la nue-propriété à 70 %.
Étant donné que l'usufruitier dispose de la jouissance du bien démembré, il peut le louer ou l'habiter. Comme n'importe quel autre bailleur, en cas de location, il en tire des loyers, desquels il peut déduire les charges qu'il a effectivement payées.
Le Code Civil prévoit qu'en l'absence de clause contraire dans l'acte de donation, les travaux d'entretien sont à la charge de l'usufruitier. C'est-à-dire tout ce qui ne concerne ni l'embellissement, ni la construction/reconstruction. Tous les autres travaux sont à la charge du nu-propriétaire (605 code civil).
Ainsi, et de manière très simple, l'usufruitier doit payer l'ensemble des travaux à l'exception des grosses réparations (murs porteurs et poutres, rétablissement des poutres et charpentes et couvertures et des murs de soutènement et des clôtures). Tout le reste, doit être à la charge de l'usufruitier.
L'abandon d'usufruit est l'acte par lequel l'usufruitier délaisse son droit de jouir d'un bien dont il n'est pas le propriétaire. De ce fait, la nue-propriété ou le droit de posséder le bien en le vendant ou en le donnant revient à une autre personne.
Si l'usufruitier est âgé de 72 ans, la valeur de la nue-propriété est égale à 70% de la valeur en pleine propriété. Après 71 ans, la donation en nue propriété avec réserve d'usufruit est donc moins favorable car l'assiette de calcul des droits des donations augmente.
La donation d'une entreprise
Faire don de ses parts ou actions de son entreprise avant 70 ans vous permettra de bénéficier d'un abattement fiscal de 75 % et d'une réduction de 50 % des droits de donation. Soumis à condition, ce dispositif fiscal est très avantageux pour vos descendants.
En effet un héritier peut bloquer la vente d'un bien immobilier par exemple, alors que les autres veulent vendre. Ou un héritier peut refuser de payer sa part de charges ou d'impôts liés à cette indivision.
Un professionnel peut refuser de vendre si l'acheteur est mauvais payeur, s'il n'est pas en mesure d'assurer un service après-vente satisfaisant ou encore si le produit ou la prestation de service ne s'adresse qu'à une catégorie de consommateurs.
Mais bien souvent, l'héritier récalcitrant n'entend pas sortir de l'indivision et refuse catégoriquement de vendre. Ce refus entraine alors un dépérissement du bien. Inhabité et mal entretenu, le bien peut alors perdre de sa valeur.