Il existe heureusement une règle simple : si les charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, le régime réel permet de payer moins d'impôts. Dans le cas contraire, il faut opter pour le régime micro-foncier.
Vos revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu et vous devez les déclarer. Vous devez déclarer votre revenu net foncier, c'est-à-dire le revenu brut (loyers encaissés pendant l'année) après déduction des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.).
Fiscalité d'une location non meublée
"Le régime micro sur les revenus fonciers, accessible si les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros par an, permet de bénéficier d'un abattement de 30%, correspondant aux charges, explique Edouard Pruvost, avocat fiscaliste en immobilier.
Pour pouvoir vivre de son patrimoine immobilier et devenir rentier immobilier, il faut que les revenus locatifs qui en découlent soient de bonne qualité. Cela passe par plusieurs points clés : Acquérir un actif avec travaux : tous vos frais seront déductibles des revenus fonciers et permettront une baisse d'imposition.
C'est possible. Bien sûr, opter pour le dispositif Pinel vous engage à louer nu votre bien dans l'année suivant l'achat. La durée minimale de location, quant à elle, est de 6, 9 ou 12 ans selon les modalités de votre contrat. Une fois ce délai écoulé, vous pouvez choisir de vivre dans votre logement.
En fonction du nombre d'investissements réalisés et de leur valeur locative, vous pourrez devenir rentier de l'immobilier en limitant votre prise de risque au bout de 20 ans (voire moins si vous êtes chanceux ou bien conseillé).
Faire de la défiscalisation immobilière permet d'investir dans l'immobilier tout en bénéficiant de réductions d'impôts. Il existe plusieurs façons de défiscaliser avec l'immobilier en 2022 : loi Pinel, SCPI fiscales, déficit foncier, Cosse ou Denormandie, loi Malraux et d'autres lois encore.
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes : les frais de gestion et d'administration du bien (rémunération d'un concierge ou frais d'une agence immobilière ou d'un syndic de copropriété par exemple) les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière.
Les 5400 € de revenu foncier imposable sont taxés à 30 %, soit 5400 x 30 % = 1620 € auxquels s'ajoutent les 929 € d'imposition de CSG. La formule de calcul des revenus fonciers est donc : Impôt des revenus locatifs = revenus imposables x (CSG-CRDS + Tranche Marginale Impôt sur le revenu).
Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale via Airbnb et que vous n'encaissez pas plus de 760 euros /an, vous serez exonéré de l'impôt sur le revenu.
Les taxes du propriétaire occupant
Les propriétaires qui vivent dans leur logement doivent s'acquitter des impôts locaux : la taxe d'habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe (ou redevance) d'enlèvement des ordures ménagères.
Hormis la condition d'exonération que l'on vient de voir sur la résidence principale, les loyers perçus via la location meublée en France doivent être systématiquement déclarés. Pour autant, vous ne subirez pas d'impôt si les loyers perçus sont inférieurs à 305 € par an (résidence principale ou non).
Ainsi, les contribuables pour lesquels le temps de location (ou de jouissance) d'un immeuble est inférieur à 12 mois au cours de l'année civile, bénéficient du régime micro-foncier dès lors que leur revenu brut foncier n'excède pas 15 000 € au cours de l'année d'imposition.
Dans quel cas je peux choisir micro-foncier ou régime réel ? Le micro-foncier peut être choisi par un investisseur dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà de ce seuil, c'est le régime réel qui s'applique automatiquement sans que l'investisseur ne puisse bénéficier de l'abattement de 30 %.
Tout propriétaire d'un bien immobilier doit déclarer les loyers qu'il perçoit au titre du bail signé entre lui et son locataire. Ces loyers, minorés des charges liées à la gestion du bien immobilier, sont appelés revenus fonciers. Ils sont à déclarer sur la déclaration 2042 si vous êtes soumis au régime microfoncier.
Les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration du logement sont également des charges déductibles. On peut également déduire les frais de gestion et de garde ainsi que les primes d'assurance, de même pour les intérêts d'emprunt.
Travaux concernés (liste non exhaustive) : Remplacement de fenêtres en simple vitrage par des fenêtres en double vitrage. Équipement de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire fonctionnant au bois, énergie solaire ou autre biomasse. Pompes à chaleur autre que air/air.
La taxe foncière est déductible des revenus locatifs
Si la taxe foncière et les taxes qui lui sont annexes sont déductibles des revenus, ce n'est pas le cas pour les taxes immobilières locatives, soit celles qui incombent aux personnes qui sont locataires d'un bien et non propriétaires.
Investir sur les marchés actions, souscrire une assurance-vie pour disposer de la sécurité d'un fonds en euros ou encore détenir des liquidités… sont les bases de la diversification de son patrimoine et donc d'une bonne gestion.
Il faut donc prévoir de faire des travaux. C'est comme ça que vous transformez un bien moyen en une super affaire. Cela vous permet de fixer les loyers de 10 à 30% au dessus de la moyenne et vous re-valorisez votre bien d'autant. En effectuant d'importants travaux au début, vous repartez d'un bien neuf, sans surprise.
Le capital nécessaire est de l'ordre de 100.000 € (en tenant compte du coût de la vie et des impôts). Ce capital sera investi à hauteur de 70% dans un bien immobilier, et 30% dans des placements financiers.
Pour pouvoir envisager l'arrêt de tout travail, un rentier doit toucher au moins l'équivalent de 2 SMIC ou Salaire Minimum Interprofessionnel de Croissance tous les mois, soit le double de 1120 euros net.
T2 et T3 : un large panel de locataires potentiels
Certes plus onéreux à l'achat, ces appartements vous assurent néanmoins une rentabilité attractive procurée par un bon niveau des loyers et une stabilité de leur occupation.
En définitive, contrairement à toute idée reçue louer un appartement paraît bien intéressant. C'est d'abord une belle alternative à l'acquisition d'une propriété quand l'on manque de moyens. De plus, cette option dédouane de bien de charges qu'implique la possession d'un bien immobilier.