Vous pouvez également faire sortir un bien immobilier du patrimoine de votre SCI en procédant à une cession de parts sociales. En conformité avec les statuts rédigés de la société, tous les associés doivent être prévenus de votre volonté de céder vos parts sociales et vous donner leur agrément.
Votre SCI vient de vendre ses biens immobiliers ? Vous avez le choix entre conserver la société en lui fixant un nouvel objectif (l'acquisition d'un autre bien, généralement), ou la dissoudre. La décision se prend en assemblée générale, à l'unanimité, sauf disposition plus souple prévue par les statuts.
Le coût de dissolution de votre SCI au greffe est de 192,01 €.
Une assemblée générale doit donc être convoquée par le gérant de la société. Tous les associés de la SCI doivent voter pour se prononcer sur la revente du bien. Un procès-verbal est rédigé à l'issue de l'assemblée générale. Si le bien est loué, il convient également de recueillir l'agrément du locataire.
À tout moment, il est possible de changer une SCI en nom propre. Il s'agit de la situation dans laquelle les associés souhaitent quitter la SCI. Dans deux cas, la constitution d'une SCI pour acheter des biens immobiliers est à exclure : Pour acheter seul : une SCI ne peut être créée qu'avec deux associés ou plus.
La vente d'un bien appartenant à une SCI peut se réaliser de deux manières : par la cession de l'immeuble ou par la cession de parts sociales des associés. La vente d'un immeuble appartenant à une SCI offre deux possibilités : la vente de l'immeuble par la société ou la vente de parts sociales par les associés.
Tout d'abord, les associés bénéficient d'une exonération de plus-value lorsque le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15 000 euros. Attention : l'exonération due lorsque la cession est inférieure à 15.000 euros n'est pas applicable à la cession des parts de SCI.
La plus-value d'un immeuble en SCI est égale à la différence entre la valeur de l'immeuble à la date de la vente et le prix d'acquisition payé par la société. Lorsque le bien a été apporté par les associés, on prend plutôt en compte sa valeur d'apport.
Les donations successives de parts de société pour éviter les droits de succession. En SCI le bien immobilier est divisé en parts sociales. En utilisant le mécanisme des abattements successifs, les associés de SCI peuvent transmettre leur patrimoine de leur vivant pour éviter aux héritiers les droits de succession.
Quelles sont les formalités de dissolution d'une SCI familiale? Pour cela, il va publier une annonce légale de dissolution de SCI dans un journal d'annonces légales. L'annonce doit être publiée dans le département du siège social de la SCI, permettant d'informer le public de la décision adoptée par les associés.
Les associés peuvent vendre leurs parts à un seul associé qui pourra dissoudre la SCI ; Les associés peuvent être en désaccord quant à la continuation de l'activité ; Une décision de justice peut dissoudre la SCI.
Dans le cadre d'un accord à l'unanimité entre les différents associés, la vente d'un bien immobilier détenu en SCI se fait normalement. Un bien immobilier appartenant à une SCI est soumis au régime des plus-values. Lorsque ce bien est vendu, chaque associé va donc devoir se partager cette taxe.
La sortie de l'indivision peut s'effectuer de plusieurs manières : la vente du bien en indivision. le partage des biens indivis. vente des parts d'un co-indivisaire au sein de l'indivision.
Pour dissoudre une SCI sans activité, il faut convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE) en respectant les modalités prévues dans les statuts de la SCI. L'ordre du jour porte sur le vote de la dissolution de la SCI sans activité et la nomination d'un liquidateur.
La dissolution de plein droit d'une SCI vide
La disparition de l'objet social entraine la dissolution automatique de la SCI. De ce fait, il n'est plus nécessaire de dissoudre la société. Ainsi, les associés peuvent passer directement aux procédures de liquidation et de radiation de la SCI.
En cas de décès d'un associé, la SCI familiale peut continuer avec les héritiers, sauf si les statuts sociaux ne prévoient rien pour ce genre de situation. Deux cas de figure sont alors envisageables : Si les héritiers sont déjà associés de la SCI, ils hériteront également des parts sociales du défunt.
La dissolution de la SCI familiale met fin de facto aux prérogatives de son gérant. Les associés doivent désigner un liquidateur chargé d'expédier les affaires courantes et de conduire cette dissolution. Celui-ci peut être désigné parmi les associés sans que cela soit une obligation.
Malheureusement il est là encore impossible de forcer un associé à vendre ses parts, sauf si cela est prévu par les statuts ou un pacte d'associés. La meilleure solution consisterait à lui faire une offre de rachat, mais il se pourrait que les négociations sur le prix achoppent, surtout si la confiance ne règne plus…
Afin de céder ses parts pour sortir de la SCI, l'associé doit obtenir l'accord de tous les associés. Si les statuts le précisent, la majorité des associés ou simplement la décision du gérant peuvent suffire. Mais si rien n'est indiqué, alors l'unanimité des associés est obligatoire.
En effet, le calcul de la valeur des parts est le suivant : il convient d'additionner la valeur des biens immobiliers et le montant de la trésorerie disponible, puis d'y soustraire le montant des dettes de la société. Le résultat est ensuite divisé par le nombre total de parts sociales de la SCI.
Autre avantage de la SCI en comparaison avec le régime de l'indivision au moment de la transmission du patrimoine : l'associé peut organiser la succession de ses parts SCI suite à son décès de manière à éviter à ses héritiers le paiement de droits de succession élevés, sans lui-même payer de droits de donation.
La SCI n'est pas qu'avantages et comme toute forme de société, elle présente également des inconvénients : Responsabilité illimitée des associés : les associés sont responsables personnellement des dettes de la SCI.
Frais de succession moins élevés
La SCI permet à des héritiers d'optimiser leur succession. Un abattement est appliqué sur le montant des parts du patrimoine hérité. En effet, tous les 15 ans les parents peuvent faire un don de patrimoine d'une valeur de 100 000 € par enfant, exempté de droits de succession.
Généralement, les experts conseillent d'attendre au moins 5 ans avant de revendre son bien, pour que les frais de l'achat immobilier soient amortis. Revendre une maison avant 5 ans sera donc très souvent un mauvais calcul financier.
L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.