Les saisies conservatoires
Les frais nécessaires au recouvrement des charges sont à régler par le copropriétaire défaillant. Il s'agit en particulier des frais de mise en demeure, et à compter de cette mise en demeure, des frais de relance et de prise d'hypothèque ainsi que des frais d'huissiers de justice.
Pour résoudre un litige avec votre syndic, vous pouvez ainsi le mettre en demeure en lui envoyant une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, puis, engager une procédure de négociation à l'amiable (arbitrage, médiation ou procédure participative), éventuellement avec l'aide d'un médiateur, et, ...
Le fond de travaux est une enveloppe budgétaire constituée en avance par la copropriété dans le but de financer d'éventuels travaux de conservation ou de rénovation de l'immeuble. Ce fond, mis en place par la loi ALUR en 2014, est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 5 ans depuis le 1er janvier 2017.
Les copropriétés doivent mettre en place un fonds de travaux pour anticiper et financer les dépenses de travaux à venir, sauf exceptions. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire. Le syndic doit ouvrir un compte bancaire spécifique pour y verser les cotisations.
Comment mobiliser le fonds de travaux ALUR ? ? Pour utiliser le fonds de travaux ALUR afin de financer des dépenses éligibles, il faut que les copropriétaires le votent en assemblée générale. En pratique, l'AG vote les travaux et choisit le devis d'une entreprise, puis elle vote le financement de ces travaux.
Le fonds de travaux de la loi Alur est un compte séparé mis en place au nom de la copropriété. Il vise à assumer des travaux qui seront votés par l'assemblée des copropriétaires.
Le montant de la cotisation annuelle est calculé en pourcentage du budget prévisionnel. Ce montant sera décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965 ou majorité des voix de tous les copropriétaires.
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, Alur, promulguée en mars 2014, permet de grandes avancées pour faciliter la régulation des marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives, favoriser l'accès au logement des ménages et développer l'innovation et la transparence.
I.
Il s'agit du compte « 105 – fonds travaux » et « 705 – affectation du fonds travaux ». Ainsi, dans les documents comptables de la copropriété devront figurer ces deux comptes ou du moins le compte « 105 » si le fonds travaux n'a pas encore été utilisé.
Si la situation perdure, il est possible d'intenter une action auprès du le tribunal judiciaire (fusion du tribunal d'instance et de grande instance) en prouvant la carence du syndic. Dans ce cas, le tribunal peut désigner un administrateur provisoire qui agira à sa place, le temps de désigner un nouveau syndic.
Manque de diligence dans le recouvrement des charges ; Non-respect des décisions votées en assemblée générale ; Négligence dans la bonne tenue de l'immeuble en omettant de convoquer des travaux urgents alors que cela était nécessaire par exemple.
Vous pouvez également proposer une procédure de médiation, avec l'aide d'un médiateur comme le Conseil Syndical. Les deux parties doivent être d'accord pour que la médiation soit possible. Si la démarche amiable n'aboutit pas, vous pouvez envisager une action en justice contre votre syndic de propriété.
En cas d'impayés de charges, le syndic de copropriété doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
L'article 1219 du Code civil précise quant à lui : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».
En désaccord avec votre propriétaire ou votre syndic de copropriété ? Avec l'autorisation d'un juge, vous pourrez consigner votre loyer ou vos charges de copropriété auprès de la Caisse des Dépôts, en attendant le règlement du litige. C'est une démarche simple et rapide.
Qui est concerné par la loi Alur ? La loi Alur concerne l'ensemble des acteurs du marché immobilier, à savoir les propriétaires et copropriétés, mais aussi les locataires, les bailleurs, ainsi que les agences de location.
L'application de cette mesure dépend de la commune et des EPCI. Le propriétaire bailleur peut choisir entre l'autorisation au préalable ou la déclaration de location ; La réalisation des diagnostics obligatoires prévus par la loi Alur et la remise des documents au locataire.
Construire plus de logements, simplifier les normes, protéger les plus fragiles et mettre les transitions énergétique et numérique au service des habitants : telle est l'ambition de la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), promulguée le 23 novembre 2018.
Qui doit payer l'appel de fonds ? Tous les copropriétaires sont redevables des appels de fonds. Dans le cas d'un logement loué, le propriétaire peut ensuite récupérer ces charges auprès du locataire du logement.
Cette avance ne doit pas dépasser 1/6e du montant du budget prévisionnel (cela correspond à 2 mois de budget). La somme réclamée à chaque copropriétaire dépend des tantièmes : Nombre de voix en assemblée générale déterminé pour chaque lot de copropriété qu'il détient.
Un appel de fonds consiste à demander le versement d'une partie du montant total nécessaire à la réalisation d'un projet quel qu'il soit. C'est en quelque sorte un échelonnement de paiement.
Comme évoqué précédemment, le pré-état daté peut être préparé par le syndic de copropriété à la demande du vendeur ou du notaire mais cela n'est absolument pas obligatoire.
La règle est très simple : les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler. Par conséquent, le vendeur est tenu de ceux qui sont à devoir jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire, juste après la vente.
L'avance de trésorerie est une somme avancée par les copropriétaires à la copropriété afin de faire face aux éventuelles tensions de trésorerie passagères.