Le calcul consiste à faire l'opération suivante : Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l'année précédente.
À compter du quatrième trimestre 2021 , L'ILC se déduit de l'indice du même trimestre de l'année précédente en lui appliquant l'évolution entre ces deux périodes de la somme des composantes définies aux I et II de l'article 2, pondérée selon la formule suivante: 75 % mIPCL + 25 % mICC.
Le Tribunal administratif du logement (TAL) a dévoilé récemment sa grille de calcul pour la fixation de loyer en 2023. Le TAL suggère une augmentation de 2,3 % pour les logements non chauffés et de 2,8 % pour ceux qui sont chauffés à l'électricité.
En ajoutant des travaux majeurs, la hausse peut dépasser les 4,5%. Si l'on prend par exemple un loyer mensuel de 1000$ avant le calcul, le propriétaire serait en droit de demander une augmentation de base de 23$. Ce montant peut toutefois grimper à 29$ si l'on estime une augmentation de 5% des taxes municipales.
Pour indexer un montant, vous le multipliez par le coefficient d'augmentation. Un expert financier (B2) avec dix ans d'ancienneté a un traitement annuel non indexé de 22.000,00 euros. A partir du 1er juin 2022, le coefficient d'augmentation est de 1,8845.
La hausse sera toutefois plafonnée soit à 15 % du coût total des travaux répartis sur douze mensualités soit à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail.
La révision du loyer s'effectue en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). La révision annuelle du loyer est calculé ainsi : (loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision) /IRL applicable à la dernière date de révision (année n-1).
La révision annuelle de loyer peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du bail. La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande. Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.
Le propriétaire a la possibilité de s'adresser directement au tribunal administratif du logement pour faire sa demande de modification. Il est possible que la Régie ait à procéder à la fixation du montant du loyer dans le cas où l'entente n'est pas conclue après plusieurs mois.
Votre propriétaire peut augmenter le montant du loyer s'il réalise des travaux pour remettre votre logement en état ou pour améliorer vos conditions de vie. Encore une fois, le loyer pourra être réévalué si et seulement si une clause est prévu dans le bail.
Le principe
Dans le cas où le bailleur n'a pas demandé la révision du loyer dans les années passées, il peut toujours le réajuster. Pour ce faire, il faut reconstituer le loyer tel qu'il aurait dû être si les révisions prévues dans le bail avaient été effectuées.
Si vous recevez un avis d'augmentation de loyer, vous avez le droit de refuser la hausse si elle vous semble abusive, et de demeurer dans votre logement. Quelque soit la durée du bail, votre propriétaire ne peut le modifier qu'une seule fois par 12 mois.
Le propriétaire doit donner un préavis écrit afin d'augmenter le loyer. Un propriétaire peut augmenter le loyer s'il donne un préavis écrit de six mois au locataire. Par exemple, pour qu'une augmentation de loyer débute le 1er juillet, votre propriétaire doit donner un préavis écrit au plus tard le 1er janvier.
Dans le cadre d'un bail commercial, votre loyer en cours peut être révisé de trois façons : à chaque échéance triennale, à l'aide d'une clause-recette ou moyennant une clause d'échelle mobile, également appelée clause d'indexation.
Aucune rétroactivité n'est possible car l'article R145-20 du Code de commerce prévoit que " le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande ". Par conséquent, les augmentations de loyer sont perdues et aucun arriéré ne peut être réclamé au locataire.
Cette demande se fait par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice). L'augmentation ne pourra pas être supérieure à 10 %du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Effectivement, votre propriétaire n'a pas de droit de réviser rétroactivement le loyer. C'est interdit depuis la loi ALUR de 2014. Les augmentations non réalisées sont définitivement perdues pour le propriétaire. Il ne peut donc réviser qu'à partir de l'indice T1 de 2020, sur la base de 815€ (dernier loyer révisé).
Le loyer peut être indexé, chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Toutefois, une clause du contrat de bail peut prévoir expressément que, pendant la durée de la location, le loyer ne sera pas indexé.
Calcul d'une augmentation annuelle de loyer classique
Si entre l'année N et l'année N+1, l'IRL augmente de X %, alors l'augmentation maximale du loyer possible sera de X % au cours de l'année N+1.
Vous ne pouvez pas indexer un loyer quand vous voulez
En d'autres termes, si vous ne jugez pas utile d'enregistrer votre bail, vous devez aussi admettre que votre locataire refuse que, l'année suivante, vous adaptiez le loyer au coût réel de la vie.
Le loyer peut aussi être revu à la baisse : le preneur peut demander la révision triennale (en fin de chaque triennat de location) : le bailleur doit accepter la diminution du loyer entre le 9e et le 6e mois qui précèdent l'expiration d'un triennat.
La réalisation de travaux d'amélioration dans un bien en location (double-vitrage, ascenseur, nouveau système de chauffage…) peut, dans certains cas, permettre une augmentation de loyer.
Un site internet officiel, encadrementdesloyers.gouv.fr, leur permet d'identifier rapidement si leur loyer respecte ce plafonnement des prix à la location issu de la loi Alur sur le logement.
Augmentation de base de 2,3 % en moyenne pour un logement non chauffé ; Augmentation moyenne de 2,8 % pour un logement chauffé à l'électricité ; Augmentation moyenne de 4,5 % pour un logement chauffé au gaz ; Augmentation moyenne de 7,3 % pour un logement chauffé au mazout.
Si votre locataire candidat est salarié, vous avez la possibilité d'appeler son employeur ou son précédent propriétaire. Le bailleur peut aussi vérifier la solvabilité locataire en vérifiant l'avis d'imposition de celui-ci.