Le calcul de la plus-value imposable est donc le suivant : Valeur de vente – Valeur d'achat réévaluée au jour de la vente (pour tenir compte de l'inflation) – dépenses déductibles x 50 % (uniquement si la personne est résidente fiscale portugaise) = montant imposable.
Pour calculer la plus-value, il suffit de faire la différence entre la valeur de vente du bien immobilier et la valeur d'achat. Dans le cadre d'un bien reçu via une donation ou une succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue afin de calculer les frais de donation ou de succession.
Revendre son bien immobilier au minimum dans les six mois suivant la date à laquelle il a été acquis donne droit à un abattement de 6% pour l'impôt sur le revenu. Ce pourcentage reste inchangé jusqu'à la 21e année de détention du logement. Au-delà de la 22e année de détention, le bien est exonéré de taxes sur l'IR.
L'impôt à la plus-value immobilière sera dû en même temps que l'impôt sur le revenu : vous devrez donc la déclarer dans votre déclaration IRS au Portugal. Toute vente immobilière doit d'ailleurs être déclarée à l' « Autoridade Tributaria », qu'elle génère ou non de la plus-value.
Pour les cessions de biens immeubles les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention diffèrent selon que l'on détermine la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2 %).
Exemple : Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € x 19 %). Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant.
Votre bien est exonéré d'impôt sur le revenu au terme d'un délai de détention de 22 ans, tandis qu'il est exonéré de prélèvements sociaux au terme d'un délai de détention de 30 ans. Ces modalités de calcul sont détaillées dans la notice du formulaire 2048-IMM.
L'exonération liée au faible montant de la vente
Toute vente immobilière dont le prix de vente n'excède pas 15 000 € échappe à l'imposition de la plus-value. Chaque vente d'un montant maximal de 15 000 € est exonérée de l'impôt sur la plus-value, et ce, même si vous en effectuez plusieurs dans la même année.
Cessions inférieures à 15 000 €
Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s'apprécie pour chaque cession. Ainsi, si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, les plus-values réalisées sont exonérées si chaque cession est inférieure à 15 000 €.
La plus-value est moins importante et l'impôt sur le revenu s'en retrouve réduit. Les frais déductibles de la plus-value immobilière sont les suivants : Les frais d'acquisition : cela comprend les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement, etc.
Est-ce risqué de revendre son bien peu de temps après l'avoir acheté ? Comment éviter les frais d'une revente précipitée ? On dit qu'il faut attendre 5 ans avant de revendre son bien pour amortir les frais liés à l'achat immobilier. La loi n'impose cependant aucun délai pour la revente d'un bien !
Les travaux déductibles de la plus-value
Il est possible de déduire de la plus-value les travaux suivants : Travaux de construction, reconstruction, aménagement ou encore amélioration ; Les frais de voirie, de réseaux et de distribution, Les honoraires d'un architecte.
Certaines plus-values sont exonérées, sous conditions, notamment dans les cas suivants : Plan d'épargne en actions (PEA) Épargne salariale ( PEE : PEE : Plan d'épargne d'entreprise , Perco : Perco : Plan d'épargne pour la retraite collectif par exemple)
Lors d'une donation ou d'une succession, la plus-value immobilière se base sur la différence entre le prix d'achat et la valeur déclarée du bien lors de la donation ou succession. Dans tous les cas, c'est le notaire qui est chargé de calculer le montant exact de cette plus-value.
Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L'abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.
L'impôt et la taxe sur la plus-value sont payés par toute personne physique ou morale cédant un bien immobilier.
Cependant, s'ils ont quitté la maison depuis un moment et ont emménagé dans une autre, y aura-t-il encore une exonération d'impôt sur la plus-value ? L'administration fiscale l'admet, à condition que la vente ait été réalisée dans les 12 mois ayant suivi le jour du déménagement.
La plus-value d'une résidence secondaire est exonérée d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention du bien. Pour connaître le montant de la plus-value, il est nécessaire de soustraire le prix de vente au prix d'achat du bien.
Ceux qui sont admis en maison de retraite sont exonérés de taxe sur les plus-values pour la vente d'une résidence secondaire, à condition que le revenu fiscal de la personne ne dépasse pas 11 120 euros par an.
Vous êtes exonéré de taxe d'habitation sur les résidences secondaires pour votre ancien logement. Vous pouvez être exonéré même si vous n'avez pas la jouissance exclusive de ce logement (par exemple, si vous le prêtez ou le louez).
Comme le montre le tableau suivant, un vendeur de bien immobilier bénéficie d'abattements s'il détient le bien depuis plus de 6 ans. Au bout de 10 ans, il a par exemple 30% d'abattement sur sa plus-value au titre de l'impôt et 8,25% du côté des prélèvements. Après 22 ans, aucun impôt n'est à régler sur la plus-value.
Pour calculer la plus-value brute, il faut donc soustraire le prix d'achat au prix de vente du bien. Par exemple : Pour une maison achetée 150 000 euros et vendue 200 000 euros, la plus-value sera de : 200 000 - 150 000 = 50 000 euros.
Combien d'années sont nécessaires pour ne pas payer de plus-value ? « La durée est de 22 ans. Attention, toutefois : à partir de cette date, vous resterez redevable des prélèvements sociaux.