Votre demande de dérogation au PLU intervient lorsque votre projet à pour objet : La reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an. La restauration ou la reconstruction d'immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques.
Pour les simples modifications, un simple citoyen peut adresser un courrier au Maire demandant la modification du zonage de son terrain dans le P.L.U. Sa demande sera observée par le Maire, et pourra donc faire l'objet d'une démarche de modification si elle est acceptée.
C'est dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU), que vous allez devoir éplucher, que se trouvent les informations permettant de calculer la surface constructible au sol. Le PLU se compose notamment du plan de zonage et du règlement.
Si l'on se réfère à une application stricte des règles d'urbanisme, contourner l'emprise au sol n'est pas possible. La solution la plus simple consiste à revoir son projet pour se conformer aux règles de l'emprise au sol. Une construction non conforme serait illégale et vous exposerait à des sanctions pénales.
Si l'emprise au sol ou la surface de plancher est supérieure à 5 m², seule une déclaration préalable de travaux sera demandée pour les surfaces construites qui sont à la fois : de moins de 20 m² d'emprise au sol ; de moins de 20 m² de surface de plancher ; d'une hauteur inférieure ou égale à 12 m.
Si vous avez une terrasse surélevée à au moins 60 cm du sol, celle-ci compte également dans dans le calcul de l'emprise au sol. Vous pouvez exclure les allées et terrasses à même le sol. Ailleurs sur votre terrain : abri de jardin, garage, carport, hangar, serres et piscine constituent de l'emprise au sol.
De moins de 150 m²
Vous n'êtes pas obligé de recourir à un architecte quand vous construisez un bâtiment autre qu'agricole, comme une maison individuelle, dont la surface de plancher : Unité de calcul des surfaces des constructions servant à la délivrance des autorisations d'urbanisme est inférieure ou égale à 150 m².
La surface constructible est la surface d'un terrain sur laquelle il est autorisé de construire. Elle définit la valeur de votre terrain. La surface de plancher est, quant à elle, la surface de tous les niveaux construits, clos et ouverts dont la hauteur est supérieure à 1,80 m.
Réaliser une terrasse
Vous n'avez pas de déclaration à faire en mairie si vous aménagez une terrasse extérieure de plain-pied, c'est-à-dire non surélevée ou très faiblement surélevée. En revanche, les terrasses nécessitant une surélévation sont soumises à permis de construire.
C'est le maire qui, en principe, a compétence pour engager et mener la procédure de modification du POS ou PLU. Il peut s'il le juge utile, consulter le conseil municipal pour que ce dernier délibère. Dans ce cas, la délibération prescrivant la modification doit préciser les motivations de la commune et ses objectifs.
La modification "classique" (aussi appelée "modification de droit commun") est une procédure d'évolution rapide du plan local d'urbanisme (PLU, PLUi). Conduite par la commune ou l'établissement compétent en matière de PLU(i), elle repose principalement sur la réalisation d'une enquête publique "environnementale".
Pour rendre un terrain constructible, la démarche la plus simple reste de demander une modification du PLU au maire de la commune où se trouve le terrain.
De nombreuses extensions ou constructions n'exigent pas de demande de permis de construire. Certaines constructions extérieures et intérieures ne modifiant pas la destination de l'habitation sont exemptes de permis de construire et dans la majorité des cas, seule une déclaration préalable auprès de la mairie suffit.
Le maire n'exerce pas ce pouvoir de manière discrétionnaire. Il est tenu par les règles d'urbanisme, de sorte que si un projet de construction respecte ces règles, il ne peut légalement s'y opposer (et inversement). Un refus serait non seulement illégal, mais engagerait la responsabilité de la commune.
Plusieurs motifs de dérogation
La reconstruction de bâtiments détruits par une catastrophe naturelle intervenue depuis moins d'un an. La reconstruction ou rénovation d'immeubles protégés en lien avec les monuments historiques. La réalisation d'une isolation par surélévation de la toiture.
Si vous souhaitez prendre en charge la construction d'un ou plusieurs bâtiments sur le lot ou les lots détaché(s), il faudra envisager de faire une demande de permis de construire valant division. Il diffère du permis classique dans la mesure où il nécessite la transmission d'un plan de division.
Ainsi, pour un terrain de 500 m², un CES de 0,25 indique que l'emprise au sol de votre construction ne pourra pas dépasser 125 m². C'est alors que la question de la maison à étage peut devenir centrale en fonction de vos besoins d'espace ! Taille moyenne, réglementation, prix…
En zone rurale ou périurbaine, il est possible d'appliquer une proportion d'un cinquième : pour une maison de plain-pied d'une surface de 100 m², il est ainsi recommandé d'opter pour un terrain de 500 m² minimum.
Le tarif horaire d'un architecte varie en fonction de la situation géographique, de l'expérience et de la spécialisation du professionnel. Les prix moyens constatés se situent entre 70 et 120 euros par heure (1). Des frais de déplacement peuvent éventuellement être ajoutés.
Pour un agrandissement de moins de 40 m² une déclaration préalable de travaux convient. Il suffit de retirer le formulaire en mairie. Il est possible de réaliser une extension de moins de 40 m² sans permis de construire. Seule une déclaration préalable de travaux est nécessaire.
Les bâtiments non couverts tels les terrasses ou ouverts sur l'extérieur comme les pergolas, sont exclus de la surface taxable. Certains aménagements comme les piscines et les panneaux solaires, bien qu'exclus de la surface taxable, sont toutefois soumis à la taxe d'aménagement de façon forfaitaire.
Depuis le 1er mars 2012, le COS se calcule à partir de la surface de plancher (SP). Ainsi, COS = SP/superficie du terrain. La réalisation d'une piscine et ses abords ne sont pas pris en compte dans la surface plancher.
Surface habitable et buanderie : comment la compter ? Au même titre qu'un cellier, qu'un débarras ou qu'un séchoir, une buanderie est comptabilisée dans le calcul de la surface habitable d'un logement.