Il est tout à fait possible d'acquérir un bien immobilier en viager avec vos parents comme crédirentiers. Cependant, afin que cette transaction ne soit pas considérée par les impôts comme une donation, il est impératif que les montants du bouquet et de la rente viagère soient conséquents et considérés comme sérieux.
Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
Un enfant peut acheter le logement de ses parents en s'acquittant du prix. Si l'un des enfants d'un couple souhaite acquérir la maison de ses parents, il peut tout à fait le faire, à condition de payer le prix juste, c'est-à-dire celui auquel correspond la valeur de la maison.
L'indivision est une solution simple et rapide lorsqu'on souhaite acheter un bien avec ses parents. Chacun des propriétaires indivis l'étant à hauteur de l'apport financier injecté dans l'achat (moitié/moitié, un quart/trois quarts…), l'indivision ne nécessite donc aucune démarche, ni aucun formalisme particulier.
Pourquoi acheter en indivision avec ses parents ? Acheter en indivision avec vos parents permet d'augmenter votre budget immobilier en jouissant, le cas échéant, d'une résidence principale plus grande et/ou mieux située sans pour autant recourir à la donation familiale qui implique le paiement de droits de donation.
La donation de son vivant permet d'acheter un bien immobilier au nom de son fils. Qu'il s'agisse d'un appartement, d'un loft, d'une demeure de maître ou d'une maison, la transmission de ce bien immobilier a lieu de son vivant. Ainsi, l'héritier évite les frais et droits de succession lors d'un héritage.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
Le risque principal du viager est que le vendeur vive de longues années ce qui obligera l'acquéreur à verser une rente très élevée. Le cas de Jeanne Calment, est dans toutes les mémoires. Elle avait cédé son logement en viager à son notaire, qui est décédé avant la doyenne des Français.
Vendre en viager est intéressant à partir de 70 ans. En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans.
Chaque parent peut ainsi donner jusqu'à 100 000 € par enfant sans qu'il y ait de droits de donation à payer. Un couple peut donc transmettre à chacun de ses enfants 200 000 € en exonération de droits. Cet abattement de 100 000 € peut s'appliquer en une seule ou en plusieurs fois tous les 15 ans.
En effet, si un propriétaire souhaite vendre un bien immobilier sous-estimé à un ami ou à un membre de sa famille, l'opération sera difficilement réalisable. L'administration fiscale est en droit de refuser l'opération immobilière en faisant valoir le droit de préemption.
La vente se déroulera de la même façon que lors d'une vente avec une personne inconnue. Votre enfant devra vous verser une somme de départ que l'on appelle le bouquet, ainsi qu'une rente viagère définie dès le départ et qui vous sera versée de façon régulière.
La formule du calcul est simple : rente = capital accumulé / nombre de versements. En application, le résultat est le suivant pour l'exemple de la femme de 60 ans qui aurait accumulé un capital de 150 000 € : rente annuelle = 150 000 / 27 = 5556€.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation). Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
Au risque de perdre votre bien acheté en viager, vous n'aurez pas droit à l'erreur de manquer une échéance de la rente viagère. vous espérez habiter rapidement le logement : Il faut absolument voir le viager comme un placement et ne pas considérer votre achat comme une acquisition en vue de l'habiter.
C'est LE grand avantage d'acheter en viager. Le plus souvent, le logement est indisponible jusqu'au décès du vendeur puisque le viager est occupé. Pour compenser, le prix d'achat est décoté, en fonction de l'âge et du sexe du vendeur. Le bouquet est ensuite calculé sur le prix de vente moins la décote.
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.
Rentes viagères versées avec contrepartie (à titre onéreux)
Le versement, effectué pendant toute la durée de la vie du bénéficiaire de la rente, s'interrompt à son décès. sont à déclarer. Une partie des rentes viagères à titre onéreux est soumise à l'impôt sur le revenu.
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
Pour une vente en viager occupé avec droit d'usage et d'habitation, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l'acheteur, sauf si une clause précise le contraire dans l'acte de vente. La répartition des autres charges doit également être prévue dans l'acte de vente.
Transmettre son patrimoine de son vivant peut se faire par divers moyens. Il est possible de faire des donations, de souscrire à des assurances spécifiques telles que l'assurance-vie ou l'assurance-décès. Un don manuel (don d'argent) constitue aussi une transmission de patrimoine.
La donation d'un bien immobilier à son fils unique, un de ses fils ou sa fille donne droit à un abattement de 100 000 € par enfant sur la valeur du bien cédé. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans et s'applique au don de chaque parent de l'enfant bénéficiaire.
Le don manuel s'effectue par la remise d'un bien, d'une somme d'argent, d'un chèque ou de valeurs mobilières de la main à la main. Cette opération peut se faire sans que l'intervention d'un notaire ne soit nécessaire, à la différence de la donation d'un bien immobilier.