Le crédit-bail ou leasing est un mode particulier de financement des investissements.
Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la mise en location, par un établissement spécialisé (le crédit-bailleur), d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial, au profit d'une entreprise (le crédit-preneur). Cette entreprise a la possibilité d'acquérir le bien au plus tard à l'expiration du bail.
Les avantages du crédit-bail résident en trois points essentiels : l'apport personnel, la non altération de l'endettement et la déduction d'impôt. Ces avantages sont à répartir entre la société de crédit-bail et vous en qualité de client.
Le futur locataire choisit librement son fournisseur, le matériel et en négocie le prix. Le matériel est commandé au fournisseur qui le livre au locataire et facture le bailleur. Le bailleur loue le matériel au locataire pour une durée et un loyer convenu.
Il existe 2 différences principales entre ces formes de financement : le leasing s'adresse à toute personne physique ou morale alors que le crédit-bail s'adresse uniquement aux professionnels ; le crédit-bail inclut toujours une option d'acquisition alors que le leasing n'inclut pas automatiquement cette faculté.
Le crédit-bail immobilier
La durée du contrat est en pratique comprise entre 15 et 20 ans. Un seuil minimum d'intervention de l'organisme de crédit-bail est souvent fixé (à partir de 150 000 € généralement).
Durant toute la durée de la location, le crédit-bailleur reste propriétaire du bien. Son droit de propriété sur la chose louée est la garantie principale pour le crédit bailleur, notamment en cas de défaillance ou d'insolvabilité du crédit preneur.
L'acquisition de ce droit permet à l'acquéreur de bénéficier du même contrat de bail que son prédécesseur dans les mêmes termes. Autrement dit, le droit au bail permet au nouvel acquéreur de remplacer l'ancien acquéreur dans le contrat de bail jusqu'à son expiration.
La grande différence réside dans la possibilité d'acquérir le véhicule aux termes du contrat pour le crédit-bail, contrairement à la LLD. Le crédit-bail s'adresse aux TPE-PME, tandis que la LLD est plutôt favorable aux grandes entreprises.
Contrairement à la location avec option d'achat (LOA), la LLD n'est pas considérée comme un crédit et échappe donc à la réglementation encadrant la distribution des prêts à la consommation, notamment en matière d'information du consommateur.
L'avantage de la LLD est que l'entretien et l'assistance sont très souvent inclus dans le contrat de location. Pour les petits budgets ne souhaitant pas recourir à un crédit pour l'achat de leur voiture c'est également un compromis intéressant.
À la fin d'un contrat LLD (Location Longue Durée), deux possibilités s'offrent au client qui est tenu de choisir l'une d'elles. Soit il arrête et dépose le tablier en renouant avec son ancien mode de transport, soit il reprend les négociations pour choisir une autre auto en leasing.
Exemple de calcul de droit au bail :
Prenons l'exemple d'un bail 3/6/9 à 30 000 € par an, qui a été renouvelé il y a un an (il reste donc 8 ans à courir). Le prix du marché est plutôt de 40 000 € par an. La valeur du droit au bail sera donc de (40 000 – 30 000) = 10 000 X 8 soit 80 000 €.
La valeur de droit de bail est donc le prix payé lors d'une transaction entre commerçants pour pouvoir bénéficier de ce droit d'exploitation. Elle correspond à la différence qui existe entre le loyer réellement payé pour ce droit et le loyer théorique qui aurait été payé sur le marché immobilier.
Le prix oscille fréquemment entre 5 et 15 % de l'investissement d'origine, mais il peut être réduit à 1 €. Pour acquérir le bien, l'entreprise doit effectuer une levée d'option d'achat qui déclenchera le transfert de propriété du bien immobilier. Cette opération génère des incidences fiscales et comptables.
Le principal avantage du crédit bail immobilier réside dans la déductibilité totale des loyers. En effet, vous pouvez déduire le montant du loyer de votre compte de résultat, en charges d'exploitation, à la ligne « locations immobilières » pour le prix du loyer hors taxes.
Du point de vue comptable, le crédit-bail se déroule en dehors du bilan. En effet, il n'apparaîtra pas sur votre bilan comptable. Cela est dû à votre statut vis-à-vis du bien. Comme vous n'êtes pas propriétaire du bien, il ne peut pas être comptabilisé dans le bilan de l'entreprise.
En langage courant « se porter caution » veut dire être garant. Le terme « caution » est donc employé à défaut pour définir le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est versé par le locataire et non par son garant.
Cession du droit au bail
Le locataire peut choisir de céder son droit au bail seul sans être obligé de l'englober dans la vente du fonds de commerce. C'est-à-dire qu'il va céder son bail tout en gardant la propriété du fonds de commerce.
La négociation du droit au bail
Le locataire qui souhaite devenir acquéreur d'un bail commercial a la possibilité de négocier ce droit au bail. Il peut pour cela commencer par se renseigner sur la valeur du droit au bail des locaux commerciaux comparables à celui qu'il projette de louer.
Le principal inconvénient de la LLD est le kilométrage à respecter (par mois ou par année) qui est précisé dans le contrat. Si vous dépassez le kilométrage prévu, d'importantes pénalités financières vous seront appliquées et alourdiront fortement votre loyer mensuel.
Le coût de la carte grise est à la charge du loueur, mais il peut cependant le répercuter sur le prix de la location. la LLD peut inclure le prix de l'assurance du véhicule ou vous en laisser la charge.
La LLD vous permet aussi de louer votre voiture sur une durée définie en ne payant que pour son usage. Son principal avantage est qu'avec elle, tout est compris : l'entretien et les réparations du véhicule en cas de panne ainsi que l'assistance.
Pour faire la différence entre LOA et LLD, retenez également ces deux points : La durée de la location : on recommande une LOA pour une utilisation de moins de 5 ans et la LLD auto pour une utilisation de moins de 3 ans. Les révisions mécaniques : le loyer d'une LLD inclut déjà les entretiens de la voiture.